Unterhaltskosten von den Steuern abziehen: so geht’s in der Schweiz

Werterhaltende Unterhaltskosten fürs Eigenheim kannst du in der Schweiz vom steuerbaren Einkommen abziehen — bis Ende 2028; danach entfällt der Abzug beim selbst bewohnten Eigenheim. Wertvermehrende Investitionen zählen ohnehin erst bei der Grundstückgewinnsteuer. Entscheidend ist die saubere Dokumentation jeder Rechnung.

Werterhaltend oder wertvermehrend — der entscheidende Unterschied

Werterhaltend ist, was den bisherigen Zustand erhält: Reparaturen, Service der Heizung, Neuanstrich, Ersatz gleichwertiger Geräte. Wertvermehrend ist, was den Standard erhöht: ein Wintergarten, der Ausbau des Dachstocks, die erste Photovoltaikanlage (kantonal unterschiedlich behandelt). Nur werterhaltende Kosten sind beim Einkommen abzugsfähig; wertvermehrende senken später die Grundstückgewinnsteuer.

Pauschalabzug oder effektive Kosten?

Du darfst jedes Jahr neu wählen: den Pauschalabzug (je nach Kanton und Gebäudealter meist 10–20 % des Eigenmietwerts) oder die effektiven Kosten. In Jahren mit grösseren Arbeiten lohnen sich fast immer die effektiven Kosten — vorausgesetzt, die Belege sind vollständig.

Diese Belege will das Steueramt sehen

• Detaillierte Handwerker-Rechnungen (Art der Arbeit muss erkennbar sein)
• Zahlungsnachweise
• Service- und Wartungsabos (Heizung, Lift, Kamin)
• Prämien der Gebäudeversicherung (kantonal abzugsfähig)
• Nebenkostenabrechnungen bei Stockwerkeigentum (Anteil Unterhalt aus dem Erneuerungsfonds)

So dokumentierst du Unterhaltskosten ohne Aufwand

Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Einordnung, sondern der fehlende Beleg. In ImmoAkte fotografierst du jede Rechnung einmal; sie wird automatisch der Liegenschaft und dem Jahr zugeordnet. Markiere sie als werterhaltend oder wertvermehrend — zur Steuererklärung findest du alle Unterhaltsbelege des Jahres in Sekunden, für dich oder deinen Treuhänder.

Ab 2029: Systemwechsel beim Eigenmietwert

Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt alles oben Beschriebene. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts (Inkrafttreten 1. Januar 2029) entfällt beim selbst bewohnten Eigenheim auch der Abzug für Unterhaltskosten. Grössere werterhaltende Arbeiten lohnen sich steuerlich deshalb noch bis Ende 2028. Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen dürfen die Kantone befristet weiter zulassen — die Regelung ist kantonal.

Die Belege bleiben trotzdem wichtig: Wertvermehrende Investitionen senken beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer, und bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug bestehen.

Hinweis: Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Kanton. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung — im Zweifel lohnt sich der Blick in die Wegleitung deines Kantons oder das Gespräch mit dem Treuhänder.